2019冠状病毒病大流行期间的商业房东与房客关系
在COVID-19造成的健康和经济危机中, 房东, 物业经理, 而商业地产的租户也在争相获取信息，并制定新的政策. 总统和州长的简报改变了企业在很少或没有预警的情况下开展业务的方式. 今天还行得通的事，明天可能就不可行了.
显而易见的是，新冠肺炎大流行正在给企业带来经济动荡吗. 受影响最严重的是餐馆, 健身房, 教堂, 还有美发沙龙, 但其他许多公司正经历着完全停工或大量业务损失. 而联邦政府正试图为企业提供一些经济救济, 许多公司将无法利用这些有限的项目. 一些人将无法履行他们的财务义务，包括租金.
商业房东需要全面, 然而,个性化, 计划如何处理那些生意被关闭或受到严重经济影响的租户. 在制定计划时, 他们应该试着灵活一些，考虑多种方法来度过这些艰难的日子. 在一种情况下有效的方法可能不适用于另一种情况. 在大多数情况下，房东应该首先分析租户的实力和租赁条款. 这将为制定应对COVID-19紧急情况的计划提供重要方向. 因为每种情况都是独一无二的, 保密协议将对细节保密，并防止向一个租户提供的帮助破坏其他谈判.
面临收入大幅减少的租户可能会要求减租或延迟租金. 一般, 最好的办法是暂时推迟全部或部分租金, 免除滞纳金, 向房客保证他们不会马上被赶出去, 鼓励申请所有可用的援助, 建立一种融洽的关系. 虽然付房租很重要, 许多企业主都面临着许多问题, 比如完成合同, 留住员工, 基本生存. 暂时的租金减免将非常受欢迎，但不会放弃房东全额收取租金的权利.
根据承租人的财务状况和支付房租的历史, 现在也许是修改租约的好时机. 一场真诚的谈判可以让每个人都开心地离开. 取决于生意和租约, 房东可能会要求提供前一年和今年至今的财务状况，以便充分评估救济需求和制定现实的恢复计划的能力. 一些可能性是:
- 在商定的期限内(两或三个月)减少租金，以换取延长的终止日期
- 在商定的期限内延迟租金，递延的金额在租赁的剩余时间内摊销(或可能在预先确定的期限内摊销), 更短的租期对特定的租户来说更有意义)
- 在商定的期限内推迟租金，并在晚些时候支付一笔巨额款项
- 将全部或部分保证金用于当期租金
- 修改租赁条款，如CAM(公共区域维护)费用或维护
- 扩大或减少租赁场所
- 增加租金以换取短期租金的减少、延期或减免
- 增加一个人作为额外的租户，以加强租赁
- 添加个人担保
在"用柠檬做柠檬水"的概念下,“这可能是改善租赁场所的好时机. 生意如火如荼的时候很难装修, 但是，当业务暂停或严重减少时, 租客和房东可以合作粉刷, 深层清洁, 更换地板, 做绿化, 总的来说，要把房子收拾干净. 租客提供血汗权益，房东支付材料成本, 房东与租客的关系得到加强，租客对租赁空间的承诺得到加强. 对于房东来说，最理想的情况是，材料成本将用于租金. 如果租客不能这么做的话, 房东可按约定提供材料或报销.
Small, 没有首席财务官或执行董事会的商业租户可能会欣赏适当的政府计划的指导. 有许多优秀的行业特定网站, 但主要的基本救济是通过冠状病毒援助, 救援, 3月27日，《现金网官网》(简称《现金网官网》)签署成为法律, 2020.
《现金网官网》包含3760亿美元的救济，用于美国工人和小企业. 小企业管理局(SBA)网站为房东和租户提供了贷款和债务减免的信息. 使租户受益的项目也可能使房东受益，而房东本身往往就是小企业.
工资保护计划通过暂时扩大传统的小企业管理局7(a)贷款计划，为保留员工提供贷款减免，这是《现金网官网》的一部分. 如果员工在工资单上保留了8周，这笔钱用于支付工资, 租金, 抵押贷款利率, 或实用程序, 贷款将被免除. 申请可通过任何SBA 7(a)贷款人或任何参与联邦保险的存款机构或信用合作社提出. 基本上，小企业通过他们的银行申请.
也, 根据《现金网官网》, 经济损失灾害贷款紧急预支(EIDL)提供最多10美元,为目前因COVID-19而暂时遭受收入损失的企业提供经济救济. 申请可透过中小企业管理局网页递交. 如果获得批准，贷款预付款将不必偿还.
进一步, 《现金网官网》让各州可以选择将失业补偿扩大到通常没有资格获得福利的工人, 比如独立承包商. 失业救济金由各州的失业保险计划管理. 这个项目可能会帮助没有发型师等雇员的小企业主, 按摩理疗师, 总承包商.
除了政府项目, 应该鼓励租户查看他们的保险政策中可能涵盖的范围. 保险单仅仅是在发生损失的某些情况下向被保险人支付赔款的合同. "业务中断"条款可能包括也可能不包括这种大流行病，这取决于政策的措辞和未来法院对措辞的解释.
逆境即机遇. 如果处理得当，房东和房客都可以更坚强地度过这些艰难的日子. 修改或延长租约可以帮助租户在短期内度过COVID-19危机，为房东留下宝贵的租户, 更有价值的财产, 从长远来看. 在任何商业谈判中，目标都是找到一个对双方都有利的解决方案. 房东和租客都有需要解决的问题，但他们也都有自己的长处. 如果保持一种非对抗性的关系，就更有可能取得好的结果, 派对是创新的, 重点放在众所周知的大局上.
以下是一些有用现金网官网的链接:
http://www.sba.gov/page/coronavirus-covid-19-small-business-guidance-loan-resources
http://www.dol.gov/coronavirus/unemployment-insurance
凯瑟琳Byler 是现金网官网 & 现金网官网律师专注于房地产业务, 业务, 监护, 以及遗产规划事宜.
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